Agevolazioni fiscali ristrutturazioni edilizie, la detrazione per gli acquirenti e gli assegnatari di immobili ristrutturati

Per le ristrutturazioni edilizie è possibile beneficiare di agevolazioni fiscali. Chi esegue lavori sulla propria casa da ristrutturare ha diritto a una detrazione Irpef del 50%, con un tetto massimo di spesa di 96.000 euro, fino al 31 dicembre 2017. E’ però prevista una detrazione Irpef anche per gli acquisti di fabbricati, a uso abitativo, ristrutturati.

In particolare, la detrazione si applica nel caso di interventi di ristrutturazione riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che provvedono, entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori, alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile.

Anche questa detrazione è stata elevata dal 36 al 50% quando le spese per l’acquisto dell’immobile sono sostenute nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 2017 e spetta entro l’importo massimo di 96.000 euro (invece che 48.000 euro). Dal 2018, la detrazione ritornerà alla misura ordinaria del 36% su un importo massimo di 48.000 euro.

L’acquirente o l’assegnatario dell’immobile deve comunque calcolare la detrazione (del 50 o 36%), indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, su un importo forfetario, pari al 25% del prezzo di vendita (compreso dell’Iva) o di assegnazione dell’abitazione.

La detrazione deve essere sempre ripartita in 10 rate annuali di pari importo. Il limite massimo di spesa ammissibile (48.000 o 96.000 euro) deve essere riferito alla singola unità abitativa e non al numero di persone che partecipano alla spesa. Di conseguenza, questo importo va suddiviso tra tutti i soggetti aventi diritto all’agevolazione.

La detrazione si applica quando sono stati effettuati interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui alle lettere c) e d) del comma 1 dell’art. 3 del Dpr 380/2001.

Non spetta, invece, se sono stati eseguiti interventi di semplice manutenzione, ordinaria o straordinaria. Hanno diritto a fruire della detrazione, oltre al proprietario, anche il nudo proprietario e il titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile (uso, usufrutto, abitazione). Nel caso di acquisto di nuda proprietà e di contestuale costituzione del diritto di usufrutto, occorre ripartire la detrazione in proporzione al valore dei due diritti reali.

Condizioni richieste per fruire dell’agevolazione

La detrazione Irpef si applica alle seguenti condizioni:

• l’unità immobiliare deve essere ceduta dall’impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare o dalla cooperativa che ha eseguito gli interventi;
• l’acquisto o l’assegnazione dell’unità abitativa deve avvenire entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori;
• l’immobile acquistato o assegnato deve far parte di un edificio sul quale sono stati e seguiti interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia riguardanti l’intero edificio; l’agevolazione trova applicazione, pertanto, a condizione che gli interventi edilizi riguardino l’intero fabbricato (e non solo una parte di esso, anche se rilevante);
• il termine “immobile” deve essere inteso come singola unità immobiliare e l’agevolazione non è legata alla cessione o assegnazione delle altre unità immobiliari, costituenti l’intero fabbricato, così che ciascun acquirente può beneficiare della detrazione con il proprio acquisto o assegnazione.

L’acquirente dell’immobile può beneficiare della detrazione anche per gli importi versati in acconto a condizione che alla data di presentazione della dichiarazione dei redditi siano stati registrati il preliminare di acquisto o il rogito (circolare n.43/E del 18 novembre 2016).

Adempimenti e documenti richiesti

Per fruire dell’agevolazione non è necessario effettuare i pagamenti mediante bonifico. Il contribuente deve però essere in possesso dell’atto di acquisto, di assegnazione o del preliminare di vendita registrato, da cui risulti il rispetto dei termini sopra indicati.

Se questi atti non riportano la data di ultimazione dei lavori o non indicano che si tratta di immobile facente parte di un edificio interamente ristrutturato, il contribuente dovrà chiedere all’impresa di costruzione o alla cooperativa edilizia una dichiarazione che attesti le condizioni richieste per usufruire dell’agevolazione.

Cumulabilità con altre agevolazioni

Per gli acquisti effettuati nel 2016 e nel 2017, se si intende usufruire anche della detrazione del 50% dell’Iva pagata all’impresa costruttrice (agevolazione prevista per l’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale di classe energetica A o B), dall’importo delle spese sostenute per l’acquisto dell’immobile va sottratto l’importo del 50% dell’Iva detratta.

In sostanza, le due agevolazioni sono cumulabili, ma vale il principio generale secondo cui non è possibile far valere due agevolazioni sulla stessa spesa.

La detrazione non è cumulabile, invece, con la deduzione del 20% del prezzo di acquisto degli immobili destinati alla locazione (agevolazione prevista dall’art. 21 del Dl 133/2014).

Pertanto, sul costo di acquisto dell’immobile è possibile usufruire, alternativamente, o della deduzione del 20% o della detrazione per l’acquisto dell’immobile ristrutturato.